Что необходимо знать о минимальном сроке владения недвижимостью

Управление ФНС России по Калининградской области напоминает физическим лицам о правилах, касающихся налогообложения доходов от продажи объектов недвижимости. Доход от реализации такого имущества не подлежит налогообложению и декларированию, если недвижимость находилась в собственности минимально установленный срок. Этот срок составляет три или пять лет, в зависимости от конкретного объекта и способа его приобретения (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 3, 4 ст. 217.1, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Срок нахождения в собственности объекта недвижимости определяется:

• с момента полной оплаты стоимости объекта, при продаже недвижимости, приобретенной по договору долевого участия (ДДУ), дополнительные платежи, связанные с увеличением площади, не учитываются.
  
  Например, в 2019 году покупатель приобрел квартиру по ДДУ с застройщиком и полностью оплатил жилье. В 2023 году был получен Акт приема-передачи, а в 2025 году произошла продажа. Таким образом, данному собственнику подавать декларацию и оплачивать налог не требуется, так как для него срок владения отсчитывается со дня полной оплаты имущества, то есть с 2019 года и составляет более 5 лет, а дата получения Акта приема-передачи и дата регистрации права собственности роли не играют.
• срок владения ребенком недвижимостью, приобретенной с использованием средств материнского капитала, исчисляется с момента, когда родитель-владелец сертификата стал собственником данного объекта. Эта норма применяется к доходам, полученным с 1 января 2024 года.

При определении налоговой базы по доходам от продажи объектов недвижимости, полученных налогоплательщиками до 01.01.2024, данная норма не применима в случаях:

• продажи жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции, с даты нахождения в собственности исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении);
• образования жилого помещения путем объединения, с даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты его полной оплаты (в случае приобретения по ДДУ).

Ключевые случаи, когда минимальный срок владения составляет три года:

• Получение права собственности в порядке наследования.
• Дарение от члена семьи или близкого родственника.
• Приватизация.
• Получение имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, трехлетний срок действует, если проданное жилье являлось единственным для собственника на момент продажи (включая общую с супругом собственность). Важно отметить, что жилье, приобретенное за 90 дней до продажи, не учитывается при определении статуса единственного.

Например, у семейной пары в совместной собственности есть квартира. Для мужа это единственное жильё, а жена также владеет долей в частном доме, которая досталась ей по наследству от бабушки. Если супруги решат продать квартиру до истечения 5-летнего срока владения, то мужу не потребуется подавать декларацию и уплачивать НДФЛ. А вот у супруги такое обязательство возникнет, так как квартира не является её единственным жильём. При этом налог будет считаться не со всей стоимости проданной квартиры, а с 1/2 от суммы по договору купли-продажи.

Получить более подробную информацию о порядке исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц можно на официальном сайте ФНС России в разделе «Налог на доходы физических лиц» (вкладка «Налоговые вычеты по НДФЛ») или по телефону Единого контакт‑центра ФНС: 8 800 222‑22‑22 (звонок бесплатный).