Рассказываем, что необходимо знать при определении срока нахождения в собственности объекта недвижимости

Управление ФНС России по Калининградской области напоминает, что доход от продажи недвижимого имущества (доли в нем) не облагается НДФЛ и не декларируется, в случае нахождения в собственности не менее установленного минимального срока владения, который составляет три года или пять лет в зависимости от объекта недвижимости и оснований его приобретения (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 3, 4 ст. 217.1, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

При этом срок нахождения в собственности объекта недвижимости определяется:

• при продаже объекта недвижимости, приобретенного по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), с даты полной оплаты стоимости имущества (при этом дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного объекта не учитывается).
Например. В 2018 году покупатель приобрел квартиру по ДДУ с застройщиком и полностью оплатил жилье. В 2022 году был получен Акт приема-передачи. В 2024 году произошла продажа. Таким образом, данному собственнику подавать декларацию и оплачивать налог не требуется, так как для него срок владения отсчитывается со дня полной оплаты имущества, то есть с 2018 года и составляет более 5 лет. При этом дата получения Акта приема-передачи и дата регистрации права собственности роли не играют.

• при продаже доли детей в объекте недвижимого имущества, приобретенной с использованием сертификата на материнский капитал, срок исчисляется с момента приобретения этого имущества в собственность родителем - владельцем сертификата на материнский капитал.
Указанная норма действует в отношении доходов налогоплательщиков, полученных ими от продажи такого объекта недвижимости с 01.01.2024 года.

При определении налоговой базы по доходам от продажи объектов недвижимости, полученных налогоплательщиками до 01.01.2024, данная норма не применима в случаях:

•  продажи жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции, с даты нахождения в собственности исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении);
•  образовании жилого помещения путем объединения, с даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты его полной оплаты (в случае приобретения по ДДУ).

Обращаем внимание, что 3 года - минимальный предельный срок владения, если право собственности на объект получено:
• в порядке наследования;
• по договору дарения от члена семьи (близкого родственника);
• в результате приватизации;
• в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания (ренты) с иждивением.

А также, если проданное жилье является для лица “единственным” - то есть в собственности (включая совместную собственность супругов) на дату продажи не находится иного жилого помещения.
Например. У семейной пары в совместной собственности есть квартира, которую они купили 3 года назад. Для мужа это единственное жильё, а жена также владеет долей в частном доме, которая досталась ей по наследству от бабушки. Если супруги решат продать квартиру до истечения 5-летнего срока владения, то мужу не потребуется подавать декларацию и уплачивать НДФЛ. А вот у жены такое обязательство возникнет, так как квартира не является её единственным жильём. При этом налог будет считаться не со всей стоимости проданной квартиры, а с 1/2 от суммы по договору купли-продажи.

Управление отмечает, что при этом не учитывается жилое помещение, приобретенное налогоплательщиком (его супругой) в течение 90 календарных дней до момента продажи.

Для удобства налогоплательщиков на официальном сайте ФНС России размещена промостраница “Декларационная кампания 2025”, где можно получить более подробную информацию о порядке исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц.