Плюс на минус

Дата публикации: 11.09.2025

Можно ли провести перезачёт налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры, полученной в наследство, и имущественного налогового вычета? С таким вопросом обратилась читательница «НВ», который мы переадресовали специалистам областного управления Федеральной налоговой службы.

В 2025 году женщина продала за 4,3 млн рублей квартиру через два года после вступления в наследство и по закону должна заплатить НДФЛ с этой сделки, так как жильё находилось в её собственности меньше трёх лет. В том же году она купила другую квартиру – за 4,5 млн рублей. Как рассчитать налог за продажу жилья в этом случае?

Доходы от продажи имущества освобождают от НДФЛ, если оно находилось в собственности гражданина не менее минимального предельного срока владения. Для недвижимости, полученной в наследство, это три года. 

Отсчёт трёхлетнего срока начинается не с даты государственной регистрации наследником права собственности на квартиру, а со дня смерти наследодателя. Если унаследованное жильё продали до истечения трёх лет, то с вырученной от продажи суммы придётся заплатить НДФЛ.

При определении суммы налога в случае продажи квартиры действительно можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом и уменьшить доход от продажи имущества на сумму в 1 млн рублей, подтвердили в УФНС.

Вместо оформления такого вычета наша читательница может уменьшить полученный доход на сумму расходов на покупку квартиры, на которые ей пришлось пойти и которые она может документально подтвердить. Например, это могут быть средства, уплаченные другим наследникам в качестве компенсации разницы между стоимостью полученной ею в наследство квартиры и полагающейся ей долей наследственной массы, или суммы, направленные ею на оплату задолженности наследодателя по ипотеке.

В нашей ситуации налогооблагаемый доход составит 3,3 млн рублей (4,3 млн рублей – 1 млн рублей = 3,3 млн рублей). Сумма НДФЛ к уплате для доходов, полученных от продажи недвижимости, рассчитывается по прогрессивной шкале: 13 % с суммы не более 2,4 млн рублей; 312 тысяч рублей и 15 % с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.

В данном случае сумма превышения от 2,4 млн рублей составляет 900 тыс. (3,3 млн рублей – 2,4 млн рублей = 900 тыc.рублей). Значит, итоговая сумма НДФЛ к уплате составит 447 тыс. рублей (312 тыс. рублей + (900 тыс. рублей х 15 %).

Женщина обязана подать налоговую декларацию формы 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года. Её следует направить в налоговый орган по месту жительства лично, через представителя, в МФЦ, почтой с описью вложения или в электронном виде, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика. Заплатить налог, рассчитанный на основании декларации, нужно в качестве единого налогового платежа до 15 июля 2026 года.

Однако если гражданин продал и купил жильё в течение одного года, то доходы от продажи одной квартиры можно уменьшить на расходы по покупке другой, в случае если гражданин ранее не пользовался вычетом на покупку жилья. Все доходы, требующие декларирования, нужно показать в одной декларации формы 3-НДФЛ. Плательщик может заявить в ней и все имущественные вычеты, на которые имеет право, связанные с покупкой и продажей недвижимости.

Если плательщик указывает в декларации не только вычеты, но и доходы, подлежащие декларированию, он тоже должен подать декларацию  до 30 апреля 2026 года.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья равен 2 млн рублей. На него можно уменьшить доход от продажи квартиры. Расчёт НДФЛ такой:

• сумма налоговых вычетов в совокупности составляет 3 млн рублей (1 млн рублей при продаже + 2 млн рублей при покупке жилья);
• налоговая база равна 1,3 млн рублей (4,3 млн рублей – 3 млн рублей);
• сумма НДФЛ к уплате – 169 тыс. рублей (1,3 млн рублей х 13 %).

Таким образом, вычет по покупке новой квартиры будет полностью израсходован, а определённый в декларации налог следует заплатить до 15 июля 2026 года.