Обзор публикаций по налоговой проблематике в региональных и местных СМИ за 05.02.2013

Налоги смешали с землёй
Новый компаньон / 2013-02-05 / №3
Ошибки оценщиков могут стоить собственникам и арендаторам земли миллионы рублей.
После вступления в силу результатов кадастровой оценки стоимость некоторых земельных участков изменилась в десятки раз. Таким образом, из-за несовершенства методик расчёта некоторые собственники рискуют разориться на земельном налоге. Для того чтобы не переплачивать миллионы, землевладельцы и арендаторы начали обращаться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре, однако пока ни одного положительного заключения получить не удалось.
С 1 января 2013 года на территории Пермского края вступили в силу результаты государственной кадастровой оценки земель по двум категориям - "земли населённых пунктов" и "земли сельскохозяйственного назначения". С этим событием связано сразу несколько нововведений.
Во-первых, кадастровая оценка, которой подверглись земельные участки, впервые проходила по методике "массовой оценки".
Елена Чернявская, заместитель руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю:
- На первоначальном этапе проводить массовую оценку было нецелесообразно, так как рынок не был сформирован. Объектом оценки был квартал, который оценивался по видам использования. Теперь рынок сформировался практически по всем земельным участкам. Есть возможность практически каждый участок оценить в приближении к рынку. С каждым годом модели оценки уточняются. Однако пока есть и пробелы. Например, сложно говорить о рынке по продаже производственных комплексов, так как таких сделок в Пермском крае не было.
Таким образом, методика не могла учесть все нюансы каждого из участков: особенности месторасположения объектов, территориального планирования, уровень общественного и инженерно-транспортного оснащения местности. А тем временем для собственников и хозяйствующих субъектов кадастровая стоимость - принципиальный аспект в вопросах залога, при определении выкупной цены земли, стоимости права аренды, величины арендной платы и т.д. Так, завышенная цена участка ведёт к росту земельного налога для собственника. С другой стороны, слишком низкая стоимость земли влияет на сделки купли-продажи.
Чтобы никто не остался обиженным, впервые в том году появилась возможность оспорить результаты оценки по упрощённой схеме: не только в судебном, но и в досудебном порядке - в специально созванной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости при управлении Росреестра.
Установленная законом процедура предусматривает два основания для оспаривания кадастровой стоимости. Первое - это использование оценщиком недостоверных данных по оцениваемому земельному участку. Второе основание - это наличие альтернативного отчёта о рыночной стоимости. Документы отправляются в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю. Орган состоит из четырёх человек: двух представителей Росреестра, представителя органа исполнительной власти Пермского края и представителя Национального совета по оценочной деятельности.
Как отметили в Управлении Росреестра по Пермскому краю, общее количество земельных участков в Пермском крае - 860,2 тыс., в Перми - 65,4 тыс. В прошлом году, когда действовал только судебный порядок, было рассмотрено около 200 заявлений от физических и юридических лиц. В этом году в Росреестре предполагают существенное увеличение количества "недовольных".
Елена Чернявская:
- Преимущество оспаривания в досудебном порядке - отсутствие временных затрат. Решение принимает комиссия сразу после заседания, так, срок рассмотрения документов в комиссии составляет не более месяца, в суде заявление может рассматриваться больше года.
Начиная с 1 января 2013 года у заинтересованных сторон есть полгода, чтобы внести изменения в кадастровую оценку по упрощённой схеме.
Елена Чернявская:
- Если до утверждения результатов оценки образовались новые участки или сменили конфигурацию старые, то результаты могут быть оспорены в течение полугода с момента внесения изменений. Это живой процесс: меняются характеристики участков, возникают новые земельные наделы. На федеральном уровне рассматриваются проектные инициативы о продлении срока оспаривания.
Тот, чьи интересы могут пострадать от изменения кадастровой стоимости, должен предоставить в комиссию пакет документов, который подтвердит притязания заявителя. Другой вариант - заказать альтернативный отчёт об оценке в оценочной компании. При этом, по закону, если отклонение рыночной стоимости от кадастровой более 30%, понадобится положительное заключение саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, выполнивший отчёт.
В январе 2013 года в комиссию по рассмотрению споров поступило восемь заявлений. На первом заседании комиссии было рассмотрено четыре - от компании ООО "ПМ-Девелопмент" (занимается строительством ЖК "Солнечный город"). Как сообщили в Росреестре, по всем заявкам комиссия отказала компании в изменении кадастровой стоимости. Следующая инстанция, где ООО "ПМ-Девелопмент" сможет изменить кадастровую стоимость, - арбитражный суд.
Как отметили в компании "ПМ-Девелопмент", решение оспаривать кадастровую стоимость было принято впервые.
"Речь идёт о площадках для строительства ЖК "Солнечный город", то есть о квартале, ограниченном улицами Островского, Белинского, Горького и 1-й Красноармейской, - пояснили в компании. - Разница между рыночной и кадастровой стоимостью составила около 30%. Комиссия отказала нам "по формальным обстоятельствам". Что делать дальше, мы решим, когда получим официальное письменное решение комиссии".
Международный эксперт по оценке недвижимости, директор компании "МБМ-оценка" Александр Ширинкин говорит, что кадастровую стоимость невозможно определить для каждого отдельного земельного участка. Она может существенно отличаться от рыночной стоимости - как в большую, так и в меньшую стороны.
"Основная задача, которая должна решаться, - это установление некоего паритета интересов государства в части получения налога и собственников земельных участков в части справедливости взимания налога, - уверен эксперт. - Дело в том, что завышенный налог приводит к ухудшению экономического состояния предприятия, влияет на увеличение стоимости выпускаемой продукции, делая её неконкурентоспособной, а, кроме того, может и вовсе привести к банкротству и закрытию предприятия, соответственно, к уменьшению занятости населения и уменьшению налоговых отчислений. С другой стороны, заниженный налог приводит к урезанию социальных программ государства".
Ширинкин указывает и на оборотную стоимость альтернативной оценки, которая может оказаться субъективной, ведь "оценщикам, по сути, выгодно следовать за желанием клиента, так же как и проверяющей отчёт СРО".
"Действительно, исключить случаи недобросовестного поведения пока нельзя, - подтвердили в Росреестре. - Серые и мошеннические схемы были и есть. Наша задача - рассмотреть на предмет корректности, а решения комиссии оформить надлежащим способом".
Впрочем, по мнению генерального директора оценочной компании "Актив" Татьяны Лесновой, первые выводы о результатах работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земли можно будет делать в марте. К этому времени сложится определённая практика решения вопроса непосредственно в Пермском крае.
"Кроме того, некоторые собственники земельных участков ждут первых решений комиссии, чтобы понять, стоит ли обращаться с заявлением на пересмотр кадастровой стоимости земли в досудебном порядке или нет, - отметила Леснова. - Исходя из нашей практики, ещё в конце прошлого года многие не знали о том, что кадастровая стоимость изменяется, и о том, что существует возможность её оспаривания в досудебном порядке".
Альтернативный отчёт о рыночной стоимости - удовольствие недешёвое. Эксперты-оценщики единогласно признают: эффект от обращения за переоценкой земли стоит оценить заранее. В 90% случаев выгодно оспаривать стоимость крупных земельных участков с назначением "под промышленные объекты", расположенные в черте города Перми. Что касается земель "под коммерческую застройку", целесообразность снижения их кадастровой стоимости - 50 на 50. Земли под индивидуальное жилищное строительство оспаривать выгодно только в том случае, если это очень большие участки, и их местонахождение - окраины и пригородная зона Перми.
Опираясь на результаты своей работы, Татьяна Леснова приводит примеры землевладельцев, которым "не повезло". Так, кадастровая стоимость земельного участка размером 99 соток в центре Перми под торговый центр превысила рыночную на 45%, при этом сумма земельного налога увеличилась на 1,3 млн руб. В спальном районе для участка в восемь соток, предназначенного под торговый центр, разница в 29% может повлечь за собой увеличение земельного налога на 42 тыс. руб.
С другой стороны, есть случаи, когда стоимость земельного участка в результате оценки оказалась заниженной более чем на 200%. Таким образом, например, размер земельного налога на участок в 13 соток под административно-торговое здание уменьшился с 240 до 76 тыс. руб.
Полученные результаты оценки будут действительны ровно год. По федеральному законодательству, оценка земельных участков проводится не реже одного раза в пять лет. Последний раз - по состоянию на 1 января 2010 года. На уровне субъекта было решено провести новую процедуру уже в 2013 году.
Елена Чернявская:
- Надо понимать, что уведомление за 2013 год по налогам собственник увидит только в 2014 году. Если в течение срока оспаривания заинтересованное лицо не захочет изменить стоимость своей земли, то сумму можно будет оспорить только в судебном порядке.

Безделица
Российская газета Прикамье / 2013-02-05 / №23
Изменение налогового режима привело к сокращению малого бизнеса.
Тысячи предпринимателей Поволжья в конце прошлого года ушли из бизнеса. По мнению экспертов, причиной этому стало ощутимое увеличение отчислений в Пенсионный фонд РФ, произошедшее с 1 января 2013 года.
Более 4000 индивидуальных предпринимателей прекратили свою деятельность в декабре в Пермском крае. Андрей С. очень рад, что успел официально закрыть свое дело до нового года. Казалось бы, чему радоваться, если приходится расставаться с собственным бизнесом? Но бывший предприниматель уверен, что ликвидация ИП позволила ему не попасть в долговую яму.
- Я был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку так хотел мой работодатель, - рассказывает Андрей. - Компания, в которой я работаю, таким образом хотела сократить налоговую нагрузку, ведь отчисления в тот же Пенсионный фонд платить в дальнейшем пришлось уже мне самому. К сожалению, я не смог сразу разобраться во всех тонкостях своего дела - накопились долги перед Пенсионным фондом. Поэтому ИП я решил закрыть, ведь с нового года сумма социальных отчислений увеличилась в два раза. Такой ценой звание "предпринимателя" мне не нужно, даже если из-за этого мне придется разорвать все отношения с моим работодателем.
Судя по данным статистики, Андрей не одинок в своем желании избавиться от фиктивного бизнеса. Так, в декабре прошлого года, по данным управления Федеральной налоговой службы по Пермскому краю, прекратили деятельность 4000 индивидуальных предпринимателей. В январе число желающих попрощаться с бизнесом уменьшилось, но ненамного. По словам пресс-секретаря УФНС по Пермскому краю Валерия Аникина, пока говорить о массовом исходе предпринимателей еще рано, ведь в том же январе" их общая численность в крае составила 82 тысячи 423 человека, то есть доля убывших в декабре достаточно велика. При этом за предновогодний месяц заявления об открытии ИП подали 832 предпринимателя.
- На мой взгляд, закрыли свои ИП в первую очередь те, кто содержал их формально, - пояснил Валерий Аникин. - К примеру, если раньше по каким-либо соображениям предприниматель мог себе позволить ИП с нулевым балансом, то теперь такое удовольствие окажется для него слишком дорогим.
Действительно, с первого января этого года фиксированные обязательные социальные взносы, которые оплачивают все индивидуальные предприниматели, увеличились в два раза. Так, если раньше сумма их платежа в казну и Пенсионный фонд составляла 17 тысяч рублей в год, то теперь предпринимателям придется выложить до 36 тысяч. По мнению экспертов, ощутимое увеличение социальных взносов ударило в первую очередь по начинающим предпринимателям, которые имеют скромный и пока еще нестабильный доход. По словам исполнительного директора пермского отделения "ОПОРа России" Натальи Коробейниковой, к таковым можно отнести практически всю сферу бытовых услуг, где масштабы бизнеса всегда были скромны. В итоге это приведет к тому, что большое число предпринимателей уйдет в тень, ведь их финансовое состояние не позволит вести дела легально.
- Думаю, на численность предпринимателей в этом году могут существенно повлиять и другие законодательные инициативы, - считает эксперт. - В частности, это запрет на продажу некоторых товаров в точках мелкой розницы небольшой площади. К примеру, пива, которое в свою очередь всегда реализуется с сопутствующими товарами (орешками, сухариками, чипсами). Выручка торговцев таким образом может сократиться на 30-40 процентов. И если у предпринимателей из краевого центра еще остается возможность остаться на плаву за счет наплыва покупателей, то их коллегам в небольших поселениях края придется очень тяжело.
Как пояснили в департаменте промышленной политики, инвестиций и предпринимательства администрации Перми, сократить отток предпринимателей будет возможно с помощью предоставления субсидий. Так, например, в начале этого года по результатам конкурса 46 предпринимателей из Перми получили субсидии на открытие и развитие собственного бизнеса в размере от 40 до 600 тысяч рублей. Эти средства были выделены из городского, краевого и федерального бюджетов. Аналогичную поддержку получат в течение года и другие пермские предприниматели.
На Вятке в первую очередь уходит из предпринимательства мелкий бизнес в сфере обслуживания и ремонта. Знакомый корреспонденту "РГ" предприниматель собирается сняться с налогового учета. При возрастающей конкуренции в сфере ремонта квартир, чем он занимается много лет, в последнее время просто держался на плаву. Не говоря уже о каких-то "сверхдоходах", что хорошо видно по благосостоянию его семьи. Как он утверждает, удвоение страховых взносов делает его работу просто нерентабельной. Он не сможет даже рассчитаться со своей бригадой, которая уже начинает посматривать "на сторону", поскольку профессионалы в этой сфере - в цене. Когда большинство "евроремонтников", работает нелегально, чисто математически он конкуренции выдержать не сможет.
.Еще один пример. Как сказал глава одного из районов области, он "не понимает ситуацию", когда, согласно отчетным данным, школьный учитель в его районе платит налогов больше, чем предприниматель. И он считает, что массовый "плач Ярославны" по поводу удвоения страховых взносов - не более чем прикрытие нежелания платить налогов. "Я считаю это просто, бессовестным, - говорит чиновник. - Когда педагог и бизнесмен живут в одном поселке, но один считает, что должен платить на его содержание, а второй - нет.
Главу района можно понять. Поскольку страховые взносы идут именно в региональную и местную казну. И эти два примера хорошо показывают двойственность ситуации. Когда у каждого - своя правда. Как говорят в управлении ФНС по Кировской области, сейчас в налоговых отделениях стоят очереди желающих сняться с учета. С начала года с учета снялось уже 2300 индивидуальных предпринимателей. А встало 279. Тенденция, мягко говоря, тревожная, но началась она еще в прошлом году, когда наиболее дальновидные предприниматели узнали о грядущем повышении страховых взносов. Только в декабре с налогового учета снялось 2706 человек. Как показывает анализ, в первую очередь это те, у кого небольшие обороты - сфера услуг, в том числе "гаражные" автосервисы.
Как считают в региональном УФНС, пока трудно говорить, к чему это может привести. Сейчас анализируется, на какой системе налогообложения бизнесмены состояли. Например, какую роль могло сыграть повышение стоимости патента на некоторые виды работ и услуг. И какие суммы может потерять бюджет. Поскольку массив информации предстоит переработать огромный. В начале прошлого года на налоговом учете стояло около 43 тысяч предпринимателей.
А из тех почти трех тысяч, кто снялся с учета в конце прошлого года, по предварительным данным, в течение прошлого года примерно половина либо вообще не отчитывалась, либо показывала нулевой доход. То есть не исключено, что они просто числились в налоговой, но фактически работали "в тени". Либо просто держали фирмы ради одной-двух сделок.
В связи с чем, как сообщил Константин Беляев, начальник отдела работы с налогоплательщиками УФНС, удастся почистить налоговую базу от таких ИП. Кроме того, налоговая усилила контроль за возможным незаконным предпринимательством, поскольку, как показывают анонимные опросы "индивидуалов", снимаясь с учета, некоторые собираются дальше продолжить работу в "тени". Безусловно, кировские налоговики озадачены такой ситуацией.
- Мы берем ее под особый контроль, - сообщил руководитель регионального управления ФНС Александр Зудин, - чтобы оценить риски для бюджета.