Обзор публикаций по налоговой проблематике в региональных и местных СМИ за 11.04.2013

 

Дачники, владеющие приусадебными участками менее 8 соток, не должны платить земельный налог. Такой законопроект внесен в Госдуму.
Одни эксперты его одобряют и считают, что садоводы-огородники вообще должны быть освобождены от подобных сборов. А другие возражают и опасаются, что введение льготы для одной категории граждан власти попытаются компенсировать, увеличив нагрузку на всех остальных.
Законодатели инициативу о льготе для владельцев 8 соток объясняют так: для многих наших соотечественников собственная маленькая грядка - практически единственная возможность обеспечить себя продуктами и заодно душой отдохнуть. Учитывая, что эта категория граждан далеко не самая платежеспособная, следует освободить ее от обязанности уплачивать земельный налог.
"Я бы не ограничивался 8 сотками, а отменил земельный налог для всех садоводов-огородников", - говорит председатель Московского межрегионального союза садоводов Андрей Туманов. "В советское время участки выдавались на самых неблагоустроенных территориях: осушенных торфяниках, бывших свалках и т.п. Люди уже потратили уйму денег и сил, чтобы облагородить эту землю и что-нибудь на ней вырастить. На Западе их за это премировали бы", - объясняет он свою позицию.
А по оценке члена Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Олега Валенчука, в среднем за сезон семья вкладывает в свой участок от 15 до 50 тысяч рублей. "Ежегодно садоводы инвестируют 300 миллиардов рублей в нашу землю. Это колоссальная сумма", - указывает он. Дачники несут немалые расходы, например, по оплате и подведению воды, покупают удобрения. Так что выращенные на собственных грядках ягоды и овощи по большому счету вовсе не бесплатны.
Велика ли в этих затратах доля земельного налога, рассчитать трудно. По закону, этот налог относится к местным, и на федеральном уровне определен лишь максимальный размер налоговой ставки - для дачников он составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости земли. "А определение размера налоговой ставки в конкретном муниципальном образовании - это уже компетенция исключительно представительных органов муниципальных образований, - напоминает управляющий партнер группы юридических и аудиторских компаний Кира Гин-Барисявичене. - Например, в Москве на 2013 год установлен размер ставки 0,025 процента, в Краснодаре максимальная ставка - 0,3 процента, а вот в Екатеринбурге 0,12 процента". Но и кадастровая стоимость земли тоже разнится. Причем даже внутри области. И потому если, скажем, в каком-нибудь Павлово-Посадском районе Московской области дачники уплачивают земельный налог, исходя из расчета: одна сотка - сто с небольшим рублей, то где-нибудь в районе Рублевки приходится платить совсем другие деньги.
Не исключено, что против отмены земельного налога - даже для владельцев небольших участков - выступят местные власти. Этот сбор идет исключительно в их бюджет. Иногда набегают весьма внушительные суммы. Скажем, в бюджеты муниципальных образований Подмосковья земельный налог принес в 2012 году более 12,6 миллиарда рублей.
"Впрочем, концентрация дачных хозяйств в различных регионах различна. Для кого-то потери будут значительны, для кого-то нет", - говорит управляющий партнер юридической фирмы "Тимошенкова и партнеры" Александра Тимошенкова".
"И опасается, что предлагаемые меры вызовут очередной рост кадастровой стоимости остальных земельных участков, которые выступят в качестве противовеса снижению статьи доходов местного бюджета. С подобной ситуацией, между прочим, некоторые владельцы подмосковных участков уже столкнулись, когда несколько лет назад была проведена кадастровая оценка земли и в отдельных районах ее стоимость выросла сразу в 10-20 раз.
Есть и другие возражения. "Большое количество людей подход, предложенный депутатами, будет считать несправедливым, - говорит Александра Тимошенкова. - На дачных участках в нашей стране в некоторых случаях люди проживают круглогодично. Мне абсолютно непонятен критерий, по которому депутаты разделили тех, кто должен быть освобожден от уплаты и кто нет. Кроме того, подобная позиция противоречит основному принципу земельного законодательства - платности земли. В случае если предлагаемые поправки внесут в Налоговый кодекс, в нашей стране возникнет противоречие с Земельным кодексом, которое также потребует решения". К тому же не совсем понятно, что льгота может коснуться только дачников. В законодательной инициативе депутатов не определена категория земель, которые планируется изъять из перечня объектов налогообложения, уточняет старший юрист юридической компаний "Приоритет" Виталий Бородкин. "Да и вопрос об освобождении от уплаты земельного налога физических лиц, обладающих 8 сотками земли, не требует дополнительного законодательного урегулирования, он может быть решен на местном уровне, - добавляет он. - То есть путем принятия соответствующих нормативных актов представительными органами муниципальных образований".
Какие льготы есть по земельному налогу
По Налоговому кодексу, к льготникам относятся и религиозные организации и физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Крайнего Севера, Сибири, Дальнего Востока, говорит Виталий Бородкин.
"На федеральном уровне предусмотрена лишь возможность уменьшения налоговой базы на не облагаемую налогом сумму в размере 10 тысяч рублей на одного налогоплательщика для отдельных категорий граждан, - уточняет управляющий партнер группы юридических и аудиторских компаний "СБП" Кира Гин-Барисявичене. - К ним относятся Герои Советского Союза, РФ, полные кавалеры ордена Славы. А также инвалиды первой и второй группы, чернобыльцы". Но дополнительные льготы могут устанавливать сами муниципалитеты. "Например, в Москве освобождены от налога Герои Советского Союза, РФ, Соцтруда, полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы и "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР". Кроме того, для части федеральных льготников есть возможность уменьшения налоговой базы на один миллион рублей", - рассказывает она. А В Тюмени и в Липецке предусмотрены свои вычеты от кадастровой стоимости для пенсионеров.
Статистика
По сведениям Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии, данные по зарегистрированным дачным участкам есть только за прошлый год. Более свежая информация, куда бы вошли сведения нескольких месяцев 2013 года, еще не подготовлена. Итак, с января по ноябрь 2012 года общее количество зарегистрированных прав на земельные участки достигло 5 211 808. Надо сказать, что за весь предыдущий период, то есть за 2011 год, было официально зарегистрировано 6 356 709 участков. По подсчетам специалистов Росреестра, прирост за неполный год составил 81,99 процента.
Но какие это земельные участки, статистика Росреестра не говорит. В общих цифрах одинаково учитываются и маленькие дачки по 6 соток, и стандартные по 10. А могут быть и гиганты чуть ли не с гектар. Хотя специалисты утверждают, что абсолютное большинство дачных земель все же не превышает десяти соток.
Интересные цифры дает ведомство, когда речь идет о нарушениях государственного земельного контроля. Так, за предыдущий год Росреестр и его подразделения на местах провели почти 335 тысяч проверок нарушений земельного законодательства. Нарушений обнаружилось фактически вполовину меньше - 128 129. Все равно получается прирост солидный - больше 96 процентов. По результатам к административной ответственности было привлечено 83 225 человек.

 

В ходе проведения на территории Пермского края последней кадастровой оценки объектов недвижимости в числе прочих ставилась задача привести ее в соответствие с рыночной стоимостью. Со стопроцентным показателем решить эту задачу не удалось: в государственном кадастре недвижимости есть объекты, обладатели которых не согласны с их ценой. Чем обусловлены несоответствия между кадастровой и рыночной стоимостью, чьи интересы они задевают и какие механизмы существуют для их устранения?
Комментарии по наиболее обсуждаемым вопросам дают эксперты рынка оценочных услуг - начальник управления оценки объектов недвижимости - заместитель директора ЦОиЗ по Уральскому и Приволжскому Федеральным округам ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Александр Штейников и директор ГУП "Центр технической инвентаризации Пермского края" Ольга Стрелкова.
- Чем была вызвана необходимость проведения периодической кадастровой оценки объектов недвижимости? И в чем состоит принципиальное отличие последней оценки от предыдущих?
Александр Штейников:
- Прежде всего, периодичность проведения государственной кадастровой оценки обусловлена требованиями законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в 5 лет. При этом минимальный период, в течение которого может осуществляться такая оценка, действующим законодательством не определен (ранее он составлял 3 года). Таким образом, решение о проведении государственной кадастровой оценки соответствующим органом власти может быть принято в любой момент.
Далее необходимо определить, какие же могут быть основания для принятия органом власти решения о проведении государственной кадастровой оценки. С одной стороны законодательством Российской Федерации такие основания не определены. При этом следует отметить, что утверждая пятилетний цикл государственной кадастровой оценки, законодатель установил наиболее вероятный период, в течение которого могут произойти какие-либо изменения на конкретной территории, влекущие изменение уровня рыночной стоимости объектов недвижимости и, соответственно, кадастровой стоимости.
Рыночная стоимость отражает ситуацию на рынке недвижимости. Поэтому любые изменения этого рынка сразу сказываются на уровне рыночной стоимости объектов недвижимости. Таким образом, основанием для принятия решения о проведении кадастровой оценки является изменение ситуации на рынке. Причинами такого изменения рыночной конъюнктуры могут являться как макроэкономические факторы, так и локальные инфраструктурные и социальные преобразования на конкретной территории. Применительно к Перми, ярким примером инфраструктурных преобразований, которые существенно повышают ценность территории и, следовательно, привлекательность находящихся на ней объектов, является строительство и ввод в эксплуатацию за последние пять лет транспортных артерий, соединяющих различные части города.
Принципиальным отличием предыдущего тура государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Пермского края от оценки, проводимой в 2011 году, является применение различных методик. Они касаются, прежде всего, используемых алгоритмов расчета кадастровой стоимости, а также принципов классификации земельных участков, в зависимости от их вида разрешенного использования.
По результатам кадастровой оценки стоимость объекта недвижимости не должна превышать его рыночную цену. Однако в результате последних мероприятий некоторые объекты, по мнению их собственников, оказались оцененными неправильно, а точнее, кадастровая стоимость значительно превысила рыночную. Понятно, что это неминуемо приведет к высокому налогообложению. Почему, на ваш взгляд, это произошло?
Александр Штейников:
- Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо дать определение понятию "рыночная стоимость". По сути - это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Она учитывает все факторы, включая уникальные характеристики объекта недвижимости. В свою очередь кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, которые предполагают более грубый подход. Соответственно, в ее результаты заложена определенная погрешность. Вопрос в том, насколько разумны пределы этой погрешности?
Конечно, на практике достаточно случаев, когда собственники считают, что их объекты оценили значительно дороже или дешевле их реальной рыночной стоимости. Почему так происходит? Во-первых, необходимо отметить, что при определении кадастровой стоимости для целей налогообложения отчуждение объектов не предусматривается, открытый рынок и конкуренция в отношении некоторых из них просто отсутствует. Есть категории земельных участков, ограниченных в обороте в силу закона. Для них, в соответствии с используемыми обязательными методиками, применяются алгоритмы расчета, так называемых, альтернативных и номинальных оценок. Во-вторых, нужно учесть, что оценщик основные сведения об объектах получает от заказчика, который не является собственником и, соответственно, не располагает исключительным объемом информации. А поскольку он вправе руководствоваться исключительно сведениями, имеющими доказательное значение, то, соответственно, запрашивает их у официальных источников (Росреестр, администрации муниципального образования, прочие службы и ведомства). Следовательно, оценщик не имеет возможности использовать в отношении объекта недвижимости изменения, обуславливающие его стоимость, которые не зафиксированы в официальных документах. Более того, не редкими являются ситуации, когда в предоставленной информации содержатся сведения, не соответствующие действительности.
- Существуют ли какие-то механизмы оспаривания результатов оценки? Возможно ли оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости во внесудебном порядке?
Ольга Стрелкова:
- Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в течение 6 месяцев с момента ее внесения в государственный кадастр недвижимости. В Пермском крае такая комиссия создана Управлением Росреестра по Пермскому краю. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Рыночная стоимость объекта недвижимости подтверждается отчетом об оценке, составленным оценщиком, к которым, в частности, относится и ГУП "ЦТИ". К заявлению прилагаются: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоподтверждающего документа на объект недвижимости; отчет об оценке в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об оценке, о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Заявление рассматривается комиссией в течение одного месяца с момента его подачи. По результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссией принимается решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, ст. 66 Земельного кодекса РФ). Отказ комиссии в удовлетворении заявления может быть оспорен в судебном порядке.
Александр Штейников:
- На самом деле, в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в РФ, закреплены два способа оспаривания результатов кадастровой стоимости. Первый из них - в судебном порядке (юрисдикция арбитражного суда), второй - досудебный, путем обращения в специально созданную Росреестром на уровне субъекта Российской Федерации комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (была создана 21.11.2011 года). Сюда могут обратиться физические и юридические лица, права и обязанности которых затрагивают результаты определения кадастровой стоимости, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости ЯВЛЯЮТСЯ:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Причем в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от кадастровой более чем на 30%, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости. За исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков).
Как показывает практика, обращаются с заявлениями в комиссию в основном юридические лица, а также индивидуальные предприниматели, собственники предприятий промышленности и прочих объектов коммерческого назначения. Все дело в цене вопроса. Если говорить о справедливости оценки, то для собственника земельного участка, предоставленного под индивидуальную жилую застройку, затраты на услуги оценщика, а также на экспертизу отчета об оценке в саморегулируемой организации оценщиков, могут быть существенно выше, чем тот эффект, который собственник получит в случае применения кадастровой стоимости в размере рыночной. Что касается налогообложения промышленных предприятий и прочих объектов коммерческого назначения, для собственников бизнеса затраты на оценку при оспаривании в этом случае экономически могут быть оправданы.
- Имеются ли какие-либо особенности оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке? Какой способ является наиболее рациональным?
Ольга Стрелкова:
- Требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной цены объекта подлежит рассмотрению судом по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе в отношении доказывания действительной рыночной стоимости объекта, для определения которой в случае необходимости может быть назначена судебная экспертиза. При этом следует иметь в виду, что при представлении истцом в качестве доказательства рыночной стоимости объекта отчета об оценке, обязанность доказывания несоответствия данного отчета требованиям законодательства, в том числе путем проведения экспертизы отчета оценщика, будет лежать на ответчике.
И внесудебный, и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости имеют свои "плюсы" и "минусы". Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости материально менее затратный, поскольку не нужно оплачивать расходы, связанные с проведением экспертизы отчета об оценке, решение суда будет являться окончательным и подлежащим обязательному исполнению. Правда и сроки рассмотрения дела не малые. Так, в суде общей юрисдикции, согласно законодательству, дело должно быть рассмотрено в течение двух месяцев, в арбитражном - в течение трех месяцев. А если решение будет обжаловано, то срок на обжалование составит один месяц, плюс два месяца - срок рассмотрения жалобы. Таким образом, при различном стечении обстоятельств (будет ли обжаловано решение суда, будет ли судом назначена экспертиза, "уложится" ли суд в установленные законом сроки и др.), дело может быть рассмотрено в течение двух-пяти и более месяцев. С другой стороны, нет гарантии того, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости примет положительное решение. В этом случае безрезультатно будет потеряно время на проведение экспертизы отчета об оценке, плюс месяц на рассмотрение заявления комиссией.
Александр Штейников:
Особенностью оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке является, прежде всего, наличие двух сторон - истца и ответчика, которые преследуют разные цели. Также обратиться в суд для оспаривания кадастровой стоимости можно в любое время, в течение которого действуют ее результаты. На практике процедура судебного оспаривания может растянуться на год и более. При этом в большинстве случаев суды также требуют предоставления экспертного заключения на отчет об определении рыночной стоимости объекта. Поэтому учитывая сложность процедуры судебного оспаривания, законодательством и была установлена альтернативная процедура - досудебного оспаривания кадастровой стоимости через комиссию. Что, объективно, более рационально.
- В комиссию по оспариванию результатов кадастровой оценки, главным образом, обращаются владельцы средних и крупных предприятий. А не возникнет ли здесь почвы для коррупции? Ведь собственник предприятия за хорошее вознаграждение может обратиться к оценщику с просьбой о значительном занижении кадастровой стоимости объекта.
Александр Штейников:
- Да, безусловно, повод для определенных злоупотреблений здесь может быть. Ведь в снижении налогооблагаемой базы, в первую очередь, заинтересован собственник объекта недвижимости. Вопрос, как с этим бороться? Государственная функция контроля за деятельностью оценщиков перестала существовать. Вся ответственность возложена на профессиональное сообщество (СРО), которое в соответствии с федеральным законодательством наделено регулирующими и контрольными функциями, призванными исключить возникновение подобных ситуаций. Прежде всего, сам оценщик должен действовать строго в соответствии с законодательством, осознавать свою профессиональную ответственность и возможные последствия своей деятельности. Также следует обратить внимание на необходимость совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей работу оценщиков.
Федеральным стандартом оценки требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливают два вида экспертизы. Для сокращения назовем их "нормативно-методическая экспертиза" и "экспертиза на подтверждение стоимости". К сожалению, на сегодняшний день ни в одном нормативном документе не закреплено требование о необходимости предоставления заявителем экспертного заключения на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Напротив, заявители представляют результаты нормативно-методической экспертизы, которая в большей степени ориентирована на формальное соблюдение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
- Кадастровая оценка оживила рынок оценочных услуг. Некоторые оценочные компании наряду с БТИ принимали участие в кадастровой оценке объектов капитального строительства. В этой связи, наверное, возникла конкуренция между федеральными БТИ и оценочными компаниями?
Александр Штейников:
- Конкуренция существует уже сейчас и она должна быть. Это естественное состояние развивающегося рынка. Вместе с тем есть и проблемы, которые обусловлены необходимостью отбора исполнителей работ по государственной кадастровой оценке в соответствии с Федеральным законом № 94-ФЗ от 21.07.2005 "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных служб". Анализ информации о проведении аукционов, конкурсов, торгов показывает, что все больше оценочных компаний принимают участие в работах по государственной кадастровой оценке. В то же время необходимо отметить, что основной формой размещения заказа на выполнение работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости в последнее время являются аукционы, где основной критерий - цена. В оценочной отрасли проблема демпинга сегодня стоит достаточно остро, и зачастую такой минимализм ничем не обоснован. В результате на рынок оценочных услуг и, в частности, кадастровой оценки приходят недобросовестные исполнители, не обеспечивающие исполнение государственных контрактов и их гарантийное сопровождение.