Рассчитываем НДФЛ с доходов от продажи имущества

Доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности менее минимального предельного срока владения, подлежат налогообложению НДФЛ.

Платить налог и подавать налоговую декларацию не нужно, если срок владения недвижимым имуществом больше пяти лет, за некоторым исключением. Для жилых объектов, полученных по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации или являющихся единственным жильем (включая совместную собственность супругов) минимальный срок владения составляет три года. Также три года срок владения для иного имущества (транспортные средства и пр.).

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько времени она находилась в их собственности. При этом деньги, полученные от продажи, должны пойти на улучшение жилищных условий.

Доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, подлежат налогообложению вне зависимости от срока владения.

Срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности на объект, но имеются исключения, перечислим некоторые из них:

•  если жилье досталось в наследство, то срок владения считается с даты смерти наследодателя;
• если куплено по договору долевого участия – с даты полной оплаты стоимости согласно соответствующему договору;
• если жилое помещение образовано в результате раздела, а также выделения доли – с даты исходного объекта;
• если несколько долей в одном объекте недвижимости приобретены в разное время – с даты приобретения первой из них;
• если жилое помещение образовано за счет объединения нескольких – с даты приобретения в собственность последнего;
• с 1 января 2024 года в случае продажи квартиры с выделенной долей ребенка, приобретенной на средства материнского капитала – с даты приобретения квартиры родителями.

Доход от продажи недвижимого имущества необходимо определять с учетом статьи 214.10 НК РФ, для этого нужно сравнить стоимость по договору купли-продажи и значение, равное 70 % от кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором продана недвижимость. Большая из сумм и будет суммой дохода для целей налогообложения НДФЛ.

Доходы, полученные в 2025 году от продажи имущества, облагаются НДФЛ по прогрессивной шкале. Ставка налога зависит от размера налоговой базы.

К полученным доходам применяется двухступенчатая прогрессивная шкала:

• 13 % - доход до 2,4 млн рублей;
• 15% - доход от 2,4 млн рублей.

В повышенных размерах ставка применяется не ко всей налоговой базе, а только к суммам превышения, то есть к сумме свыше 2,4 млн рублей.

Доход от продажи имущества можно уменьшить:

• на расходы по приобретению этого же имущества;
• на имущественный вычет в размере 1 млн руб. для жилья и земельных участков, или 250 тыс. руб. для иного движимого и недвижимого имущества.

Доходы от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, на имущественный вычет (расходы на приобретение) не уменьшаются.

Напомним, что подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2025 год необходимо не позднее 30 апреля; срок уплаты налога – 15 июля 2026 года. Заполнить декларацию и направить ее в налоговый орган удобнее всего с помощью сервиса ФНС России «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц».