Уплата налогов от сдачи в аренду имущества

Дата публикации: 15.10.2017

1. Какие системы налогообложения действуют при получении физическими лицами дохода от сдачи имущества в аренду.

Общеустановленная система налогообложения, при которой уплачивается налог на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) по ставке 13% физическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в установленном порядке (глава 23 НК РФ);

Упрощенная система налогообложения применяется индивидуальными предпринимателями. При объекте налогообложения «доходы» установлена ставка - 6 %, при объекте налогообложения «доходы минус расходы» - 15 процентов (глава 26.2 НК РФ).

Патентная система налогообложения применяется в отношении предпринимательской деятельности по виду деятельности: сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Налоговая ставка - 6 процентов (глава 26.5 НК РФ).

Стоимость патента зависит от потенциально возможного к получению дохода, установленного в размерах, определенных в ст. 10.2 Закона Хабаровского края от 10.11.2005 № 308 «О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае».

2. Признаки предпринимательской деятельности.

Сегодня действующее законодательство не содержит запрета физическому лицу, не являющемуся предпринимателем, на извлечение дохода от использования принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества.

Однако, это возможно только при условии, что эти действия не содержат признаков предпринимательской деятельности.

Под ней, в соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований п. 1 указанной  статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (п. 4 ст. 23 ГК РФ).

Следовательно, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду нежилых помещений, но не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, для целей исполнения обязанностей, установленных НК РФ, фактически приравниваются к индивидуальным предпринимателям.

Судебная практика рассмотрения споров по данному вопросу исходит из того, что в качестве предпринимательской квалифицируется деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения, которая носит не разовый характер, является систематической, последовательной, однородной и взаимосвязанной.

Доказательствами наличия данных признаков судами признаются, в частности: наличие нескольких договоров аренды нежилого помещения, длительность срока их действия, характеристики нежилого помещения (невозможность его использования для личных целей, расположение и технические, функциональные характеристики), назначение помещения по регистрационным документам, проживание физического лица по иному адресу.

3. Уплата НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями.

При получении дохода от сдачи имущества в аренду лицам, не являющимся налоговыми агентами, например, другим физическим лицам, арендодатели - физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ (пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ).

Если физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, сдает свое имущество в аренду лицу, которое признается налоговым агентом по НДФЛ (российская организация, индивидуальный предприниматель, нотариус, адвокат, обособленное подразделение иностранной организации в Российской Федерации), обязанность исчислить, удержать из дохода арендодателя налог с суммы арендной платы возлагается на налогового агента.

4. Применяются ли налоговые вычеты в отношении доходов, полученных от аренды имущества.

Физические лица, применяющие общеустановленную систему налогообложения и уплачивающие НДФЛ по ставке 13%, имеют право на применение таких налоговых вычетов, как стандартные, социальные, имущественные, предусмотренные главой 23 НК РФ, в том числе и в отношении доходов, полученных от сдачи имущества в аренду.   

5. В какие сроки должна быть представлена декларация по НДФЛ и уплачен налог.