Аренда жилья: какие налоги платить и когда можно не декларировать доход

УФНС России по Курской области разъясняет, в каких случаях доходы от сдачи жилья в аренду не нужно декларировать и как выбрать подходящий налоговый режим.

Если Вы сдаёте жильё лицам, пострадавшим от чрезвычайных обстоятельств (стихийные бедствия, теракты и т. д.) или членам их семей, вы можете не декларировать НДФЛ с полученных доходов — но только в пределах сумм, выделенных из бюджета на оплату аренды. Это закреплено в п. 46.1 ст. 217 НК РФ.

По постановлению Правительства Курской области от 07.11.2024 № 920‑пп жителям отселённых приграничных районов компенсируют аренду жилья:

• 40 000 руб. — многодетным семьям;
• 20 000 руб. — остальным (но не более суммы, указанной в договоре).                   

Доходы в пределах 20 000 руб. или 40 000 руб., компенсированные из бюджета, не подлежат декларированию НДФЛ. Если доход превышает эти суммы, арендодателю налог необходимо платить с разницы.

Важно: эта льгота действует только для НДФЛ. Если вы применяете другие режимы налогообложения (УСН, ЕСХН, самозанятость), налог исчисляется с полной суммы дохода.

Налогоплательщик может выбрать подходящую систему налогообложения, а именно:

1. Налог на профессиональный доход (НПД / самозанятость)

Подходит для физлиц и ИП.

• Ставка: 4 % от дохода при сдаче жилья физлицам (ст. 10 ФЗ № 422‑ФЗ).
• Не нужно подавать декларации — налог рассчитывает ФНС и присылает уведомление в приложении «Мой налог» до 12‑го числа каждого месяца.
• Нельзя совмещать с другими спецрежимами или деятельностью, облагаемой НДФЛ (ст. 4 ФЗ № 422‑ФЗ).

2. Упрощённая система налогообложения (УСН)

Подходит для ИП.

• Доходы от аренды включаются в налогооблагаемую базу (ст. 346.15 НК РФ).
• Освобождает от уплаты НДФЛ (ст. 346.11 НК РФ), но не даёт льготы по п. 46.1 ст. 217 НК РФ (в отличие от общей системы).
• Ставки: 6 %, если объект — «доходы» или 15 %, если объект — «доходы минус расходы».