Дата публикации: 22.06.2016 11:04 (архив)
Это архивная публикация - она может содержать устаревшую информацию.
С 2014 года в отношении объектов, в частности перечисленных в п.1 ст. 378.2 НК РФ (административно-деловых и торговых центров (комплексов), объектов недвижимого имущества иностранных организаций), налоговая база определяется, исходя из кадастровой стоимости (Федеральный закон 307-ФЗ от 02.11.2013).
По кадастровой стоимости облагается имущество всех иностранных организаций, которые либо не ведут деятельности в РФ через постоянное представительство, либо не используют это имущество в РФ через постоянное представительство.
Налоговая база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении следующих объектов недвижимости:
1. Административно-деловые центры и помещения в них (пп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ)
К административно-деловым центрам относятся отдельно стоящие нежилые здания (строения, сооружения), которые отвечают хотя бы одному из следующих условий (п. 3 ст. 378.2 НК РФ):
- эти здания расположены на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения (пп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ);
- не менее 20% общей площади указанных зданий составляют помещения, которые предназначены (в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации)) либо фактически используются для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки (пп. 2 п. 3 ст. 378.2 НК РФ).
2. Торговые центры (комплексы) и помещения в них (пп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ)
К торговым центрам для целей ст. 378.2 НК РФ относятся отдельно стоящие нежилые здания (строения, сооружения), соответствующие хотя бы одному из приведенных ниже условий (п. 4 ст. 378.2 НК РФ):
- они расположены на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является размещение торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ);
- не менее 20% общей площади указанных зданий составляют помещения, которые предназначены (в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации)) либо фактически используются для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пп. 2 п. 4 ст. 378.2 НК РФ).
3. Нежилые помещения, предназначенные (в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации)) для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо фактически используемые для их размещения (пп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
Фактическим использованием нежилого помещения в данном случае будет считаться использование не менее 20% его общей площади для указанных целей (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).
С 1 января 2015 года федеральным законом от 04.10.2014 №284-ФЗ к указанным объектам добавились принадлежащие организациям жилые дома и помещения, которые не учтены у них на балансе в составе основных средств (подп. 4 п.1 ст. 378.2 НК РФ). Это, как правило, дома и квартиры, приобретенные или построенные организацией для перепродажи (товары).
Для обложения административно-деловых, торговых центров (комплексов), а также других подобных объектов налогом на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости, необходимо, чтобы одновременно соблюдались два условия:
- в субъекте РФ по месту нахождения данных объектов принят региональный закон, устанавливающий, что налоговой базой по таким объектам является кадастровая стоимость;
- такие объекты включены в региональный перечень объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утверждаемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.
С 1 января 2015 года на территории Республики Бурятия налог на имущество организаций в отношении административно-деловых и торговых центров, помещений в них, исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Закон, вводящий эту норму на территории Республики Бурятия в соответствии со статьей 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации, принят на восьмой сессии Народного Хурала Республики Бурятия и подписан Главой Республики Бурятия 13 ноября 2014 года (за № 813-V, опубликован в газете «Бурятия» 14 ноября 2014 года).
Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия определен Перечень объектов недвижимого имущества, отвечающий условиям отнесения их к административно-деловым и торговым центрам и помещений в них, в отношении которых налоговая база будет определяться исходя из их кадастровой стоимости, который размещен на его официальном сайте.
Согласно абзацу второму п.2 ст. 378.2 НК РФ, если объекты недвижимости уже начали облагаться налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости, обратный переход к определению налоговой базы в отношении таких объектов недвижимого имущества как их среднегодовой стоимости не допускается.
Кадастровая стоимость объектов капитального строительства на территории Республики Бурятия, состоящих на кадастровом учете по состоянию на 23 ноября 2011 года, утверждена Постановлением Правительства Республики Бурятия от 03.10.2012 №576. В настоящее время с этими данными можно ознакомиться в справочной информации по объектам недвижимости на официальном сайте Управления Росреестра по Республике Бурятия в сети интернет в режиме онлайн (www.rosreestr.ru).
Кроме того, можно направить в территориальный орган Росреестра запрос о предоставлении кадастровой выписки об объекте или кадастровой справки о кадастровой стоимости.
Информация о кадастровой стоимости объектов, размещенная на сайте Росреестра, носит справочный характер. Для исчисления налога на имущество организаций предпочтение следует отдавать официальной информации. Поэтому лучше заказать кадастровую выписку или справку по состоянию на 01.01.2015.
В случае, если предприниматель не согласен с фактом включения в перечень, ему следует обратиться в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия с соответствующим заявлением. К заявлению следует приложить все документы, имеющие отношение к конкретному объекту недвижимости: свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект и на земельный участок, кадастровые и технические паспорта на здание, строение, сооружение или помещение, поэтажные планы, экспликации к поэтажному плану, кадастровый паспорт на земельный участок. По результатам рассмотрения этих документов, с учетом фактического использования данного объекта будет принято решение о сохранении объекта в перечне, либо о его исключении из перечня.
Объект, образованный в течение года в результате раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству РФ действия с объектами недвижимого имущества, включенными в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, в случае соответствия его критериям, предусмотренным ст. 378.2 НК РФ, до включения в перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату постановки такого объекта на государственный кадастровый учет. Об этом говорится в абзаце втором п.10 ст. 378.2 НК РФ, внесенном федеральным законом от 02.04.2014 №52-ФЗ.
Исчисление налога на имущество организаций будет производиться с кадастровой стоимости, за минусом величины кадастровой стоимости 300 квадратных метров площади объекта недвижимого имущества или 100 квадратных метров площади помещения. Уменьшение налоговой базы производится в отношении одного объекта или одного помещения по выбору налогоплательщика. Здесь под объектом недвижимого имущества необходимо понимать целое здание как административно-деловой и торговый центр.
Первоначально налоговые ставки по налогу на имущество организаций были установлены с 2015 года по 2019 год – в размере 0,5 %, что по сравнению с действующими ставками в размере 2,2% являлись достаточно низкими.
5 мая 2015 года принят закон Республики Бурятия №1041-V, уменьшающий эти налоговые ставки:
- до 0,2 % - в 2015 году с сохранением налоговых вычетов;
- до 0,3 % - в 2016 году с сохранением налоговых вычетов;
- до 0,4 % - в 2017 году без налоговых вычетов;
- 0,5 % - в 2018-2019 году без налоговых вычетов;
- 2,0 % - с 2020 года без налоговых вычетов.
По каждому объекту торгово-офисной недвижимости, включенной в указанный Перечень, должен заполняться отдельный раздел 3 налоговой декларации по налогу на имущество организаций (Приказ ФНС России от 24.11.2011 №ММВ-7-11/895).
Организации, применяющие ЕНВД, в отношении имущества, которое используется для ведения предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом, и налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, признаются налогоплательщиками налога на имущество организаций с 01.07.2014, а организации, находящиеся на упрощенной системе налогообложения — с 01.01.2015. Это новации Федерального закона от 02.04.2014 № 52-ФЗ.
В отношении имущества, налоговая база по которому определяется в соответствии со ст. 375 НК РФ как среднегодовая стоимость, данные налогоплательщики по-прежнему освобождены от уплаты налога на имущество.
С 01.01.2015 индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы — упрощенную систему налогообложения, ЕНВД и патентную систему налогообложения — должны уплачивать налог на имущество физических лиц в отношении объектов недвижимого имущества, используемых ими в предпринимательской деятельности, подлежащих налогообложению исходя из кадастровой стоимости и включенных в региональный перечень административно-деловых и торговых центров. Эти изменения внесены в НК РФ федеральным законом
от 29.11.2014 № 382-ФЗ.
При этом первый раз индивидуальные предприниматели заплатят налог в отношении таких объектов за 2015 год только в 2016 году. Налог на имущество физических лиц исчисляется налоговым органом, так что индивидуальный предприниматель будет уплачивать налог в части имущества, подлежащего обложению исходя из кадастровой стоимости, на основании налогового уведомления, которое им будет направлено налоговым органом (срок уплаты налога в следующем году изменен с 1 октября на 1 декабря федеральным законом 320-ФЗ от 23.11.2015). Соответственно, налоговую декларацию по налогу на имущество организаций индивидуальным предпринимателям подавать не нужно.
Каковы последствия изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости в течение налогового периода?
Здесь важна причина такого изменения.
Если изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения стало следствием исправления технической ошибки, допущенной органом Росреестра (кадастровой палатой) при ведении государственного кадастра недвижимости, то оно учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была допущена такая техническая ошибка.
В случае же изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, предусмотренном ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поправки в ст. 378.2 НК РФ внесены Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ.
В 2014—2015 гг. в отношении объектов недвижимого имущества, закрепленных на праве хозяйственного ведения, применяется общеустановленный главой 30 НК РФ порядок определения налоговой базы — исходя из среднегодовой стоимости объектов (п. 1 ст. 375 НК РФ).
Но с 01.01.2016 порядок иной: по объектам недвижимого имущества налог исходя из кадастровой стоимости исчисляют не только организации — собственники имущества, но и организации, владеющие объектами на праве хозяйственного ведения. Для организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, порядок определения налоговой базы остается прежним. Изменения в подп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ внесены Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ.