НДФЛ-2016: новые правила

Дата публикации: 26.04.2016

В 2016 года вступили в силу новые правила освобождения от налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимости. Они применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016, и не распространяются на недвижимость, которая непосредственно использовалась в предпринимательской деятельности.

В январе стартовала декларационная кампания по налогу на доходы физических лиц, которая в этом году продлится  до 4 мая 2016 года.

В указанный срок отчитаться о своих доходах обязаны граждане, получившие в 2015 году доходы:

• от продажи имущества, находившегося в их собственности менее 3-х лет, ценных бумаг, долей в уставном капитале;
• от сдачи квартир, комнат и иного имущества в аренду;
• в виде выигрышей в лотереи и тотализаторы;
• в порядке дарения;
• с которых не был удержан налог налоговым агентом.

Значительная часть деклараций представляется гражданами, получившими доходы от продажи своего имущества.

Ранее для того, чтобы доходы от реализации имущества не облагались НДФЛ и не декларировались, минимальный срок владения данным имуществом должен был составлять 3 года.

Начиная с 2016 года в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, для целей освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (ст. 217.1 НК РФ). Он составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Таким образом, если вы продаете недвижимость, которая была в вашей собственности более трех лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 01.01.2016) или больше минимального срока, установленного статьей 217.1 НК РФ (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016), то доходы от продажи НДФЛ не облагаются. Т.е. сдавать налоговую декларацию и платить налог не нужно.

Если же вы владели недвижимостью меньше трех лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016), то вам нужно самим рассчитать налог, а также подать в налоговую инспекцию декларацию.

Срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на это имущество или долю в нем. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на недвижимость. В случае, если вы получили недвижимость по наследству, право собственности на недвижимость (на долю в ней) возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

При продаже квартиры, дома, земельного участка и пр., а также долей в них полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов.

При расчете НДФЛ вы можете уменьшить свой доход от продажи по выбору:

- на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже следующей недвижимости и долей в ней: жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков; либо вычет в размере 250 000 руб. при продаже иной недвижимости (например, гаража) или

- на расходы по приобретению этой недвижимости. Указанные расходы должны быть обязательно подтверждены документами.

Отметим, что вы не сможете одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет вам более выгоден.

Формула расчета налога выглядит так:

НДФЛ = (сумма дохода от продажи - имущественный вычет) x 13%, или

НДФЛ = (сумма дохода от продажи - расходы по приобретению недвижимости) x 13%.

При продаже имущества, приобретенного после 01.01.2016, изменится и порядок налогообложения дохода от продажи недвижимости. Если вы укажете в договоре стоимость имущества менее 70% от его кадастровой стоимости, налоговый орган вправе вменить вам доход, равный 70% от кадастровой стоимости объекта, и именно с него исчислить налог.

В данном случае в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом:

сумма дохода от продажи = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета

Иванов И.И. продал в 2016 г. квартиру за 3 000 000 руб., которая перешла к нему по наследству в этом же году. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2016 составляет 5 000 000 руб. При расчете налога он может применить имущественный вычет. Облагаться НДФЛ будет сумма дохода 2 500 000 руб. (5 000 000 руб. x 0,7 - 1 000 000 руб.). Налог к уплате составит 325 000 руб. (2 500 000 руб. x 13%).

Пример. Расчет налога при уменьшении доходов на расходы

Козлов В.Н. купил в 2016 г. квартиру за 3 500 000 руб. за счет кредита банка. В этом же году он продал квартиру за 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2016 - не определена. К моменту продажи Козлов В.Н. уплатил 100 000 руб. процентов по кредиту.

Налог может быть рассчитан с учетом произведенных расходов на покупку. В этом случае облагаться НДФЛ будет доход в размере 400 000 руб. (4 000 000 руб. - (3 500 000 руб. + 100 000 руб.)). Налог к уплате составляет 52 000 руб. (400 000 руб. x 13%).

Налоговую декларацию вы должны подать в любом случае, даже если при расчете налога его сумма равна нулю. Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором вы продали недвижимость. Если вы уменьшаете доходы на расходы, связанные с покупкой недвижимости, то вместе с декларацией вам нужно представить копии документов, подтверждающих произведенные расходы. Срок подачи декларации - до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней. Декларация сдается в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (по адресу регистрации). За нарушение срока подачи декларации установлен штраф, минимальная сумма которого - 1000 руб. Подать декларацию и документы в налоговую инспекцию можно лично, по почте, через своего представителя или через Личный кабинет налогоплательщика, подписав электронной подписью.

Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции или воспользоваться Интернет-сервисом «Заплати налоги» на сайте ФНС России.

Документы, переданные в налоговые органы налогоплательщиками – физическими лицами в электронной форме с использованием «Личного кабинета налогоплательщика», подписанные усиленной неквалифицированной подписью, признаются равнозначными документам, представленным на бумажном носителе. Усиленная неквалифицированная подпись выдается на бесплатной основе удостоверяющим центром ФНС России только в целях взаимодействия с налоговыми органами посредством сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц».