"Новый налог на недвижимость"

На днях президент России Владимир Путин подписал федеральный закон о переходе к расчету налога на имущество физлиц по кадастровой стоимости.

Какие льготы

Тот порядок налогообложения объектов недвижимости физических лиц, который сейчас существует, был введен в 1991 году.

Новый закон о налоге на недвижимость вступает в силу с января 2015 года, и до того времени местные власти должны поторопиться с принятием некоторых решений. В частности, до 20 ноября Совет народных депутатов Кемеровской области должен определиться, вводить ли новые правила исчисления налога на имущество по кадастровой стоимости.

Также не позднее 1 декабря органам местного самоуправления поручено принять нормативно-правовые акты, в которых были бы оговорены налоговые ставки, налоговые льготы, не предусмотренные кодексом, а также основания и порядок предоставления льгот. Правда, в главе 32 Налогового кодекса уже перечислены категории льготников. И если сопоставить перечень «новых» и «старых» льготников, то большой разницы вы не увидите. Инвалиды, пенсионеры, участники Великой Отечественной войны и другие льготные категории граждан по-прежнему освобождаются от уплаты налога. Но теперь законодатель ограничил право льготы на все объекты недвижимости, какие есть у льготника. К примеру, у пенсионера две квартиры, два загородных дома и три гаража. До сих пор ни за одно из перечисленных строений он на лог не платил. Теперь льгота распространяется только на один вид объекта. То есть на один дом, одну квартиру и один гараж.

Однако по иным строениям – нежилым помещениям, например, магазинам, складам, АЗС, и другим помещениям производственного назначения – налог взиматься будет, даже если эти объекты принадлежат льготникам. Жанна Силонова, начальник отдела налогообложения имущества и доходов физлиц управления ФНС России по Кемеровской области, считает, что для граждан, владеющих такой собственностью, эта новация будет большой неожиданностью. Тем не менее 90% населения, у которых нет в собственности по нескольку домов-гаражей, а также складов производственного назначения, с принятием нового закона ничуть не пострадает.

Тем более что у муниципалитета есть еще право уменьшить предложенные законом ставки налога до нуля (либо увеличить, но не более чем в три раза). Для чего уменьшать, спросите? Допустим, в каком-нибудь «медвежьем углу» совсем нет работы, и с безработных людей брать налог за квартиру просто нереально. Или квартира находится на окраине города либо в санитарно-защитной зоне. Почему бы не брать с жителей окраин налог поменьше?

Кадастровая оценка

Кроме того, каждый субъект Федерации до 20 ноября должен определиться с единой датой начала применения порядка налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов. Сейчас, как известно, налог на недвижимость рассчитывают исходя из инвентаризационной стоимости объектов. Эта оценка практически не имеет под собой реального обоснования ее размера, да и к тому же в области она не пересчитывалась с 2005 года.

При этом жильцы старых домов платят налог намного меньше, чем проживающие в таких же домах, но новых. Переход на кадастровую стоимость, которая приравнена к рыночной цене, позволит выровнять такое несоответствие в уплате.

А если региональные власти замешкаются и не примут решение до 20 ноября? Как пояснила Жанна Владимировна, тогда будут применять порядок налогообложения исходя из инвентаризационной стоимости объектов, но при этом начиная с 2015 года инвентаризационная стоимость будет увеличиваться на коэффициент-дефлятор, установленный Минэкономразвития. Например, по двухкомнатной квартире кадастровая стоимость составляет 2,5 млн руб., т.е. примерно равна рыночной цене, а инвентаризационная стоимость, по которой сейчас начисляются налоги, всего-то 100 тыс. руб. А установят коэффициент-дефлятор, например, 1,215, и тогда определят скорректированную цену квартиры – 121500 руб.

Однако у нас в Кузбассе вряд ли затянут с принятием решения и станут морочить голову с коэффициентом-дефлятором. Потому что кадастровая стоимость объектов в регионе уже известна. Еще в 2011 году постановлением коллегии администрации области были утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. И сведения в налоговые органы, как сообщила Жанна Силонова, органы кадастрового учета уже предоставляют.

О возможных должниках

Среди аналитиков бытует мнение, что новый способ расчета налога на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости, создаст лишнюю головную боль налоговикам. И процент собираемости этого вида налога резко упадет. Так ли это?

Жанна Владимировна не видит причин для беспокойства. Задолженность уже сейчас есть по каждому виду налога, однако процент собираемости в Кемеровской области далеко не маленький – в среднем 85-90%. И эта традиционная задолженность в 10% сохранится, но надо помнить еще и о мерах взыскания всех видов налога, в том числе и через суд. Поэтому платить люди будут, особенно если учесть не только сохранившиеся льготные категории, но еще и тот важный факт, что новый порядок налога будут вводить не сразу, а постепенно, чтобы налоговая нагрузка действительно не ввела всех в финансовый коллапс.

Ну, судите сами: в течение четырех лет налоговая база будет увеличиваться на 1/5, то есть в первый налоговый год к прежней стоимости будет добавляться коэффициент 0,2, во второй год – 0,4, в третий – 0,6, наконец, в четвертый – 0,8. С 2020 года налог будет определяться по 100-процентной кадастровой стоимости.

Но даже если переход на кадастровую стоимость произошел бы сразу, стало бы это так уж очень заметно для нашего кошелька? Как пояснили специалисты, у нас в Кузбассе кадастровая стоимость всех объектов, принадлежащих на праве собственности физическим лицам, в базе данных налоговиков составляет 1512,3 млрд руб. А суммарная инвентаризационная стоимость объектов - 92,1 млрд. При этом, как сообщили в управлении ФНС России по Кемеровской области, кадастровая стоимость, на которую будет начисляться налог, в связи с постепенным увеличением в течение четырех лет применения данного порядка размера кадастровой стоимости, а также с сохранением льгот для граждан не должна шокировать подавляющее большинство плательщиков. Так что владельцам одной квартиры, по большому счету, бояться нечего. Другое дело – нежилые помещения, там действительно разрыв в оценке налога может быть гораздо выше.

Сколько это будет в рублях?

Поясним на конкретном примере размер налога. Берем обычную «двушку» площадью 50 кв. метров. Тут сразу надо учесть, что законодатель предусмотрел уменьшение налогооблагаемой базы для всех владельцев квартир, и для исчисления налога учитываются не все 50 «квадратов», а за минусом не облагаемых налогом 20 кв. м, то есть с 30 кв. метров площади будет исчисляться налог.

Итак, просчитаем сначала вариант, который применяют сейчас. Допустим, наша «двушка» оценена по инвентаризационной стоимости в 100 тыс. руб. 0,1% от 100 тыс. будет 100 рублей налога.

А как будет при переходе на кадастровую стоимость? 50 кв. м минус 20 кв. м равняется 30 кв. м. Допустим, кадастровая стоимость этой же квартиры 2,5 млн руб. Стоимость одного кв. метра по этой рыночной цене составляет 50 тыс. руб. Определяем налогооблагаемую базу: 30 кв. м умножаем на 50 тыс. руб. и получаем налогооблагаемую базу в сумме 1,5 млн руб. Теперь применяем формулу: 1,5 млн руб. умножить на налоговую ставку, которая по жилым помещениям установлена кодексом в размере 0,1%, и получаем сумму налога в размере 1,5 тыс. руб. Теперь (1,5 тыс. минус 100) умножить на коэффициент 0,2, который применяется в первый год применения порядка определения налоговой базы по кадастровой стоимости, плюс 100, равняется 380 рублей.

Сравните, сильно ли отличаются налоги в 100 рублей и в 380? Во всяком случае, разрыва в десятки раз нет. Правда, на следующий год придется платить уже не 380 руб., а больше. Но это когда еще будет? Тем более что в 2015 году мы еще будем платить по старому принципу – по итогам налогового периода 2014 года.